Contratti di locazione, l’attuale stato di emergenza autorizza a sospendere o ridurre il pagamento dell’affitto?

In virtù dell’emergenza sanitaria epidemiologica che sta vivendo il nostro Paese, le misure adottate da Governo e Regioni hanno inciso notevolmente anche in materia di locazioni immobiliari. A tal proposito, ci si chiede se sia possibile esigere la sospensione o la riduzione del canone di locazione dell’immobile non utilizzato o non pienamente utilizzato.

La legge, pur prevedendo il recesso dal contratto per gravi motivi (art. 27 della L. 392/78 e art. 3 della L. 431/98) l’impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile al debitore (artt. 1256 e 1463 e ss. cod. civ.) e l’eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 cod. civ.) in merito all’evento pandemico, conduce ad una risoluzione ma non ad una modifica del contratto.

I divieti di esercizio imposti dai provvedimenti governativi delle ultime settimane non incidono in alcun modo sulla prestazione principale del locatore, consistente nel mettere a disposizione del conduttore locali idonei all’esercizio dell’attività e all’uso abitativo, e nel rapporto locatore-conduttore, il conduttore è legittimato alla sospensione o riduzione del canone di locazione unicamente in caso di inadempimento del locatore.

Sul punto, la Corte di Cassazione con sentenza n. 18987/2016 ha stabilito che “al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”.

Pertanto, qualsiasi iniziativa unilaterale del conduttore relativa alla sospensione o riduzione del canone di locazione sarebbe illegittima e costituirebbe un vero e proprio inadempimento contrattuale.

Con il D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 è stata introdotta solo una misura fiscale a sostegno delle attività di impresa. L’art. 65 del decreto riconosce ai soggetti esercenti attività d’impresa un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi).

Pertanto, in mancanza di normative e provvedimenti ad hoc, l’unico rimedio è la ricerca di un accordo tra le parti volto a sospendere, ridurre o posticipare il pagamento del canone di locazione, rinegoziando il contratto. Insomma, in un certo senso, ci si appella al buon senso delle parti.

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Crediti foto: LaPresse